부산에서 회사를 운영하시다가 법인 명의로 분양계약을 맺어 두었는데, 사업 흐름이 나빠지면서 중도금·잔금이 부담스러워졌다는 문의가 부산분사무소 대표번호로 자주 걸려옵니다. 대표이사님께서 연대보증까지 서 두신 경우가 많아, 회사만이 아니라 개인 재산까지 걱정하시는 목소리도 들리곤 합니다.
이 글에서는 법인회생·법인파산에서 분양계약이 어떻게 정리되는지, 부산 지역 독자분들이 궁금해하실 부분을 담담히 짚어 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약이 쌍방 미이행 상태라면 관리인 또는 파산 재산을 관리·처분하는 법원 선임 전문가(파산관재인)가 이행과 해제 중 하나를 선택할 수 있어, 절차 자체는 정해져 있습니다.
부산에서 자주 헷갈리시는 '해지'와 '해제' 차이부터
포털이나 유튜브에는 "분양권 해지"라는 표현이 흔히 보입니다. 다만 법에서 쓰는 정확한 용어는 분양계약 해제입니다.
- 취소: 사기나 착오처럼 애초에 계약을 맺지 말았어야 할 사유가 있을 때
- 해제: 상대방이 계약을 제대로 이행하지 않을 때
법인이 회생·파산에 들어갔다고 해서 분양계약이 곧바로 해제 대상이 되는 것은 아닙니다. 먼저 계약이 쌍방 미이행 쌍무계약(양쪽 모두 아직 이행을 마치지 못한 계약)인지 확인한 뒤, 관리인 또는 파산관재인이 이행 또는 해제 중 하나를 선택하게 됩니다. 전화 상담에서도 이 부분을 먼저 정리해 드리고 진행하는 편이 오해가 적습니다.
부산 사업자분들이 궁금해하시는 '누가 정리하는가'
법인의 분양계약 정리는 개인보다 다소 간단한 편입니다. 회사가 맺어 둔 여러 계약 중 어느 것을 이행하고 어느 것을 정리할지 판단하는 사람이 절차별로 이미 정해져 있기 때문입니다.
- 법인회생에서는 관리인(회생하는 회사의 기존 대표이사가 맡는 경우가 많습니다)이 쌍방 미이행 쌍무계약의 이행 또는 해제를 선택합니다. 채무자회생법 119조가 그 근거이고, 이 선택 행위에 대해서는 법원의 허가를 받아 진행합니다.
- 법인파산에서는 파산관재인이 같은 판단을 합니다. 파산은 회사를 정리하는 절차라 해제 쪽으로 결정되는 흐름이 자연스럽고, 이행을 선택하는 경우에는 법원의 허가를 받아 그 이행을 청구하게 됩니다.
관할이 부산회생법원인 사안이라면 부산분사무소에서 이동 부담 없이 접수·기일 대응을 이어 갈 수 있습니다.
이행할지 해제할지, 판단은 이렇게
분양계약은 장래에 부동산을 취득하기 위한 계약이라, 계약금은 이미 납부, 중도금은 대출로 납부 중, 잔금이 남아 있는 형태가 대부분입니다. 회생 절차에서는 판단이 두 갈래로 나뉩니다.
- 이 부동산이 회사 회생에 꼭 필요하다면 이행 선택 → 중도금·잔금을 계속 납부
- 중도금·잔금을 감당할 여력이 없다면 해제 선택 → 재판부에 보고하고 허가
파산은 앞서 말씀드린 대로 해제로 정리되는 흐름이 일반적입니다.
해제하면 벌어지는 일 — 원상회복과 연대보증
분양계약이 해제되면, 서로 주고받은 것을 되돌리는 임차한 자리를 원래대로 되돌리는 것(원상회복) 절차가 뒤따릅니다. 법인은 분양권을 시행사에 돌려주고, 이미 납부한 계약금·중도금을 돌려받습니다. 문제로 남는 지점은 대표이사님의 연대보증입니다. 은행과 시행사 사이의 연대보증계약에 따라 시행사가 은행에 법인의 중도금 대출금을 대신 갚고, 그에 따라 법인에 구상금을 청구할 수 있는 흐름이 흔한데, 이때 시행사가 가진 구상금 청구권과 법인이 가진 원상회복청구권이 서로 맞물립니다. 시행사가 중도금 대출이자 상당액을 손해배상으로 청구하더라도, 법인 측에는 계약 해제에 따른 상법상 6% 이자를 돌려받을 권리가 있어 서로 주고받을 돈을 맞바꿔 없애는 것(상계)을 하면 최종적으로 남는 금액이 크지 않은 경우가 상당수입니다. 상계 후에도 남는 금액이 있다면 회생계획안에 넣어 분할 변제하거나, 파산 절차에서는 파산채권자로 등재해 정리하게 됩니다.
부산분사무소 위치와 준비 서류 안내
부산에서 법인 분양계약 정리를 검토 중이시라면, 먼저 전화로 대략의 흐름을 잡아 드린 뒤 서류 확인 단계로 이어 가는 방식이 부담이 덜하실 겁니다.
- 지점명: 법무법인 공명 부산분사무소
- 주소: 부산광역시 연제구 법원로 40 서정빌딩 2층
- 전화: 1533-7397
- 영업시간: 월~금 09:00~20:00
- 오시는 길: 부산회생법원 도보 3분
준비하시면 도움 되는 자료는 아래와 같습니다.
- 법인 명의 분양계약서
- 계약금·중도금 납부 내역과 대출 서류
- 대표이사 연대보증 관련 서류
- 시행사로부터 받은 구상금 관련 통지서(받은 경우)
- 법인 등기부와 최근 재무 자료
자주 묻는 질문
법인회생을 신청하면 분양계약이 자동으로 해제되나요?
법인회생에 들어갔다고 해서 분양계약이 곧바로 해제되는 것은 아닙니다. 먼저 그 계약이 쌍방 미이행 쌍무계약(양쪽 모두 아직 이행을 마치지 못한 계약)인지 확인합니다. 그다음 회생에서는 관리인이, 파산에서는 파산관재인이 이행과 해제 중 하나를 선택하게 됩니다.
계약을 해제하면 이미 낸 계약금과 중도금은 어떻게 되나요?
분양계약을 해제하면 이미 낸 계약금과 중도금은 돌려받는 것이 기본 구조입니다. 법인은 분양권을 시행사에 돌려주고, 서로 주고받은 것을 되돌리는 원상회복 절차가 뒤따릅니다. 다만 시행사가 가진 구상금 청구권과 법인이 가진 원상회복청구권이 서로 맞물립니다. 최종 정산 결과는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
서로 주고받을 돈을 정산하고도 남는 금액은 어떻게 되나요?
정산하고도 남는 금액은 절차 안에서 나눠 정리하게 됩니다. 회생이라면 회생계획안에 넣어 분할 변제하고, 파산이라면 파산채권자로 등재해 정리합니다. 시행사가 중도금 대출이자 상당액을 청구하더라도, 법인 측에는 계약 해제에 따른 상법상 6% 이자를 돌려받을 권리가 있습니다. 서로 맞바꿔 정산하면 남는 금액이 크지 않게 마무리되는 경우도 있습니다.
A. 법인의 본점 소재지와 계약 내용에 따라 관할이 갈립니다. 등기부와 계약서를 함께 보내 주시면 부산분사무소에서 검토해 안내해 드립니다.
이 글의 법적 근거
아래 내용은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 조문을 직접 확인해 정리한 것입니다.
| 조문 | 정한 내용 |
|---|---|
| 채무자회생법 제625조(면책결정의 효력) | 면책을 받으면 변제한 것을 빼고 개인회생채권에 대한 책임이 면제됩니다. 다만 채권자목록에 없는 청구권, 조세, 벌금, 고의 불법행위 손해배상, 근로자 임금·퇴직금, 양육비 등은 면제되지 않습니다. |
| 채무자회생법 제305조(보통파산원인) | 채무자가 지급을 할 수 없는 때에 법원은 신청에 따라 결정으로 파산을 선고합니다. 지급을 정지한 때에는 지급을 할 수 없는 것으로 추정합니다. |
| 채무자회생법 제579조(용어의 정의) | 개인회생을 신청할 수 있는 개인채무자는 담보 있는 빚 15억원 이하, 담보 없는 빚 10억원 이하인 급여소득자 또는 영업소득자로 정해져 있습니다. |
다만 조문은 기준일 뿐이고, 실제 결과는 소득·재산·채무 구성에 따라 사건마다 달라집니다.
마무리
법인 분양계약 정리는 관리인 또는 파산관재인이 쌍방 미이행 여부를 확인한 뒤 이행·해제 선택을 하는 흐름이라, 절차 자체는 정해져 있습니다. 다만 대표이사 연대보증, 시행사 구상금, 상계 처리처럼 사안마다 갈라지는 지점이 있어 초기 검토가 중요합니다. 부산에서 관련 사안을 검토 중이시라면 부산분사무소 1533-7397 또는 상담 신청 페이지로 문의 주십시오. 서류를 미리 살펴본 뒤 방향을 함께 잡아 드리겠습니다. 글 · 감수: 법무법인 공명 부산분사무소 김민성 변호사
