법무법인 공명 부산분사무소 김민성 변호사입니다. 부산회생법원 앞에서 사무소를 운영하다 보니, 전화로 상담하다 보면 요즘 부산 지역에서 분양권 문제로 개인회생을 알아보시는 분들의 연락이 부쩍 많습니다. "중도금 낼 여력이 없는데 시행사는 계약을 놓아 주지 않는다", "잔금 날짜는 다가오는데 대출이 막혔다"는 이야기가 대부분입니다. 부산 지역 분양 현장이 워낙 많다 보니, 이 문제로 밤잠을 설치시는 분이 많은 것 같습니다.
먼저 마음부터 조금 놓으셔도 됩니다. 분양계약 때문에 집안이 무너질 것 같아도, 채무자회생법이라는 법 자체가 빚을 갚기 어려운 사람을 돕기 위해 만들어졌기 때문에, 분양권도 이 법의 틀 안에서 정리해 볼 방법이 있습니다.
부산 수분양자 분들이 가장 궁금해하시는 것부터
전화로 가장 많이 받는 질문은 "개인회생으로 분양권을 없앨 수 있나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면, 개인회생만으로 분양계약을 바로 해제(계약을 없던 일로 되돌리는 것)하기는 쉽지 않습니다. 이유는 제도 구조 때문입니다. 법인회생이나 일반회생은 관리인이 선임되어 채무자회생법 제119조에 따라 분양계약을 해제할 수 있습니다. 법인파산·개인파산은 파산관재인(파산 재산을 정리하는 사람)이 들어와 계약을 정리합니다. 그런데 개인회생에는 관리인도, 파산관재인도 없습니다. 그래서 "개인회생을 신청하면 자동으로 분양계약이 사라지겠지"라고 기대하시면 실무가 그렇게 흘러가지 않습니다. 그렇다면 손을 놓아야 하냐. 그건 아닙니다. 실무에서는 신청 전 단계와 신청 이후 단계로 나누어 접근합니다.
부산 사무소에서 실제로 진행하는 순서
첫 번째는 개인회생 신청 전에 시행사에 내용증명(공식적으로 보내는 문서)을 먼저 보내는 방법입니다. 지금 중도금·잔금을 낼 수 없는 사정과, 앞으로 개인회생 절차로 넘어가면 시행사 입장에서도 채권 회수가 복잡해진다는 법적 이야기를 담아 보냅니다. 실무 경험상 이 단계에서 합의로 계약이 해제되는 경우가 대략 20~30% 정도 되었고, 대부분은 별도의 합의금 없이 계약이 정리되었습니다. 시행사가 합의를 거부하면 그때 개인회생을 신청합니다. 개시결정(개인회생 절차를 시작한다는 결정)과 인가결정(법원이 상환 계획을 승인하는 결정)을 받는 과정에서 시간이 흐르는데, 그 기간 동안 시행사가 결국 합의 해제로 돌아서는 경우도 많습니다. 여기서 가장 까다로운 문제가 청산가치(지금 재산을 다 팔았을 때의 값어치)입니다. 분양권을 재산으로 어떻게 반영할지가 개인회생으로 분양계약을 풀 수 있느냐 없느냐를 가르는 실질적인 기준입니다. 최근 실무에서는 분양권의 청산가치를 반영하지 않는 방향으로 진행되는 사건들이 있고, 반영이 필요한 경우에는 재산 처분에 의한 변제(가진 재산을 팔아 갚기) 방식이나 조건부 인가 방식을 검토합니다. 나중에 분양권에서 이익이 생기면 그때 청산가치 재산으로 다시 반영해 상환 계획을 바꾸는 방식으로 처리되는 사례도 있습니다.
부산 지역에서 준비하시면 좋은 자료
부산 사무소에서 상담 전에 미리 챙겨 주시면 좋은 자료는 이렇습니다. 첫째, 분양계약서와 지금까지 낸 계약금·중도금 내역. 둘째, 최근 급여명세서와 소득 자료. 개인회생은 소득이 있어야 하고, 재산이 빚보다 많으면 진행이 어렵기 때문에 소득 상황을 먼저 봅니다. 셋째, 시행사와 주고받은 문자나 안내문. 이 세 가지만 있으면 부산분사무소에서 전화로도 방향을 잡아 드릴 수 있습니다. 한 가지 미리 말씀드릴 부분이 있습니다. 분양계약을 해제해 달라는 소송이나 취소해 달라는 소송에서 이기는 경우는 실무에서 흔치 않습니다. 시행사 잘못이 계약 자체를 없앨 정도로 인정되기 어렵고, 속아서 계약했다는 사정도 취소로 연결하기가 생각보다 힘듭니다. 그래서 회생·파산 절차 안에서 푸는 방법을 함께 검토하시는 것이 현실적입니다.
부산 자주 묻는 질문
Q. 부산에 살고 있는데 서울까지 가야 하나요? 아닙니다. 법무법인 공명 부산분사무소는 부산회생법원 도보 3분 거리에 있어, 부산 지역 수분양자 분들이 이동 없이 상담과 진행이 가능합니다. Q. 부산에서 개인회생을 신청하면 어느 법원에서 진행되나요? 부산 지역 개인회생 사건은 부산회생법원에서 다뤄집니다. 관할 법원 앞에 사무소가 있어 서류 접수와 보정(법원의 서류 보완 요구) 대응이 빠릅니다. Q. 부산분사무소는 언제 상담 예약이 가능한가요? 월요일부터 금요일 09:00~20:00 사이에 전화로 예약해 주시면 되고, 시간이 맞지 않으시면 온라인 상담 신청서를 통해 편한 시간을 남겨 주셔도 됩니다.
부산분사무소 안내
- 지점명: 법무법인 공명 부산분사무소
- 주소: 부산광역시 연제구 법원로 40 서정빌딩 2층
- 오시는 길: 부산회생법원 도보 3분
- 영업시간: 월~금 09:00~20:00
- 대표번호: 1533-7397
분양권과 개인회생 문제는 사정마다 진행 방향이 달라지기 때문에, 인터넷에서 얻은 정보만으로 판단하기보다 사건 서류를 놓고 이야기 나누시는 편이 안전합니다. 전화 1533-7397 로 연락 주시거나, 온라인 상담 신청서(https://ghltod-busan.com/#form)에 상황을 남겨 주시면 부산분사무소에서 순서대로 확인해 안내드리겠습니다. 글 · 감수: 법무법인 공명 부산분사무소 김민성 변호사
이 글의 법적 근거
아래 내용은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 조문을 직접 확인해 정리한 것입니다.
| 조문 | 정한 내용 |
|---|---|
| 채무자회생법 제614조(변제계획의 인부) | 법원은 변제계획이 법에 맞고 공정·형평에 맞으며 수행 가능하고, 낼 비용을 냈고, 총변제액이 파산했을 때 배당액보다 적지 않으면 인가결정을 하도록 되어 있습니다. |
| 채무자회생법 제595조(개인회생절차개시신청의 기각사유) | 신청일 전 5년 이내에 면책을 받은 사실이 있는 때도 기각사유에 들어갑니다. 파산으로 받은 면책도 포함합니다. |
| 채무자회생법 제305조(보통파산원인) | 채무자가 지급을 할 수 없는 때에 법원은 신청에 따라 결정으로 파산을 선고합니다. 지급을 정지한 때에는 지급을 할 수 없는 것으로 추정합니다. |
다만 조문은 기준일 뿐이고, 실제 결과는 소득·재산·채무 구성에 따라 사건마다 달라집니다.
