부산에서 아파트나 오피스텔을 분양받아 두었는데 중도금과 잔금을 낼 여력이 사라졌다는 전화가 늘고 있습니다. 계약금은 이미 넣어두었고, 중도금 대출은 은행에서 계속 이자가 빠져나가는데, 잔금 대출은 심사가 막혀 있다는 이야기입니다.
먼저 짚어둘 점이 있습니다. 분양가가 10억 원을 넘는다는 사실만으로 일반회생이 정해지는 것은 아니며, 담보부채무가 15억 원을 초과하거나 무담보채무가 10억 원을 초과하는지 실제 채무액을 따져야 합니다.
개인회생은 법에서 정한 채무 한도가 있습니다. 담보가 있는 빚(담보채무)은 15억 원, 담보가 없는 빚(무담보채무)은 10억 원까지만 처리할 수 있습니다. 분양가액이 10억 원을 넘어가면 중도금 대출과 잔금 대출 원리금을 감안했을 때 이 한도를 넘어서는 경우가 많습니다. 이럴 때 이용하는 절차가 일반회생입니다. 제가 설명드리면, 일반회생은 개인이 하는 큰 개인회생이지만 절차는 개인회생과 완전히 다르고 법인회생과 거의 같습니다. 이름은 회생이라도 신청서, 심문, 개시결정, 관리인 지위 부여 같은 구조가 다르기 때문에, 실무 경험을 갖춘 곳에서 절차를 확인해 두시는 편이 안전합니다. | 구분 | 개인회생 | 일반회생 | |---|---|---| | 담보채무 한도 | 15억 원 이하 | 15억 원 초과 시 이용 | | 무담보채무 한도 | 10억 원 이하 | 10억 원 초과 시 이용 | | 절차 유형 | 개인회생 절차 | 법인회생과 거의 동일 | | 분양계약 해제 근거 | - | 채무자회생법 119조(쌍방 미이행 쌍무계약) |
일반회생으로 분양계약을 해제하는 원리
핵심은 채무자회생법 119조입니다. 이 조문은 회생을 시작한 사람(관리인 지위를 얻은 채무자)이 자신을 둘러싼 여러 계약 가운데, 회생에 유리한 것은 그대로 이행하고, 회생에 불리한 것은 해제·해지할 수 있도록 한 규정입니다. 계약 당사자 양쪽 모두 주요 의무를 아직 끝내지 않은 계약(쌍방 미이행 쌍무계약)이라면, 판사의 허가(법원 허가)를 받아 정리할 수 있습니다. 분양계약은 어떨까요. 이미 다른 빚조차 갚기 어려운 상황에서 남은 중도금과 잔금까지 부담해야 한다면, 이는 다른 채권자에게 돌아갈 돈을 한 곳에 밀어 넣는 결과가 됩니다. 그래서 실무에서는 회생에 불리한 계약인지 따져 해제 여부를 검토하게 됩니다.
부산 이용자가 알아야 할 실제 진행 흐름
일반회생 신청서를 법원에 제출하면, 보통 3~4일 안에 채권자들이 각자 압류·추심 절차를 새로 진행하지 못하게 막는 명령(포괄적 금지명령)이 내려집니다. 이후 채무자에 대한 심문이 진행되고, 회생이 필요하다고 판단되면 개시결정이 나옵니다. 개시결정이 나오는 순간부터 채무자는 관리인 지위를 얻습니다. 그다음이 중요합니다. 관리인이 된 채무자가 "이 분양계약은 해제하는 것이 채권자 전체에 유리하다"는 취지로 판사에게 보고하고 허가를 받으면, 그 시점에 계약 해제 효력이 발생합니다. 해제 사실은 시행사에 통지되고, 이때 생긴 손해배상청구권은 회생계획안(변제 계획)에 담아 몇 년에 나누어 갚는 방식으로 정리됩니다. 한 가지 주의할 점이 있습니다. 제가 최근 사건을 진행해 보면, 2026년 여름 들어 법원의 태도가 조금 변했습니다. 초반에는 분양권 관련 일반회생 신청이 비교적 빨리 받아들여졌지만, 최근에는 심사 과정이 이전보다 복잡해졌습니다. 개시 여부는 사건별 심사를 거쳐 결정되며, 최근에는 심사가 더 복잡해졌다는 실무 경험이 있습니다.
시행사가 대신 낸 중도금 이자, 다 갚아야 하나
전화로 상담하다 보면 가장 자주 나오는 걱정입니다. 분양계약을 해제하면 시행사가 그동안 대신 내주었던 중도금 대출 이자를 청구할 텐데, 그 금액이 수천만 원, 많게는 수억 원까지 나오는 경우가 있습니다. 이 부분에 대해서는 아직 재판 결과가 확정되지 않은 쟁점이 있습니다. 제가 말씀드리면, 우리가 시행사에 건물 짓는 데 쓰라고 중도금으로 넣어준 돈이 있고, 그에 대한 이자와 시행사가 대신 갚아준 이자 규모가 비슷할 수 있습니다. 이를 회생계획안에 어떻게 반영할지를 두고 지금 소송을 진행하고 있습니다. 결론은 아직 나오지 않았지만, 이는 그대로 전부 부담하고 끝나는 문제가 아니라 법리적으로 다툴 여지가 있는 쟁점입니다. 손해배상 부분은 신고된 회생채권의 존재와 금액을 법원이 정하는 절차(조사확정재판)를 통해 어느 정도 조정할 수 있습니다.
세금 환급을 받은 적이 있다면
분양과 관련해 세금을 환급받은 사실이 있다면, 이 부분은 회생을 하더라도 그대로 갚아야 합니다. 세금은 남은 빚을 없애 주는 결정(면책) 대상이 아니고, 감액 조정 대상도 아니기 때문입니다. 다만 한꺼번에 낼 필요는 없고, 회생계획안에서는 수년간 분납해 전액 변제하는 방식으로 짜는 것이 실무 흐름입니다. 기존에 있던 다른 대출이나 카드값까지 포함해 2년, 3년, 4년, 5년 단위로 상환 계획을 세울 수 있습니다.
부산분사무소 이용 안내
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부산 독자들이 자주 묻는 질문
Q. 부산에서 분양권 일반회생을 신청하면 어디 법원에서 진행되나요? 부산광역시에 주소지를 두신 분은 대체로 부산회생법원 관할이 됩니다. 부산분사무소는 부산회생법원 도보 3분 거리에 있습니다. Q. 부산에서 문의하려면 가능하면 사무실로 방문해야 하나요? 전화 문의도 가능합니다. Q. 부산에서 이미 중도금 대출 이자가 밀리고 있는데, 지금이라도 늦지 않았나요? 포괄적 금지명령이 내려지면 개별 압류나 추심이 정지될 수 있습니다. 다만 최근 법원의 심사가 이전보다 복잡해지는 흐름이 있어, 신청 전 준비 기간을 고려해야 합니다. 분양계약에 얽힌 채무가 개인회생 한도를 넘어 밤잠을 설치고 계시다면, 부산분사무소로 전화 주십시오. 대표번호 1533-7397, 상담 신청은 https://ghltod-busan.com/#form 에서 남기실 수 있습니다.
글 · 감수: 법무법인 공명 부산분사무소 김민성 변호사
